Une société civile immobilière (SCI) et un statut juridique destiné à faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers. Comment monter une SCI ? Quels sont les avantages de cette forme juridique ?
Plan de l'article
Comment monter une SCI ?
La création d’une SCI n’a rien de très compliqué dès lors que l’on respecte chaque étape. Rédaction des statuts, capital social, nomination du gérant, publication de l’annonce légale, quelles sont les différentes étapes pour créer votre société civile immobilière ?
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La rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts d’une SCI est un passage obligé. Pour être en conformité avec les différentes dispositions en vigueur, ces statuts doivent donc tellement faire mention des éléments suivants :
- la forme de SCI choisie ;
- la dénomination sociale de la société civile d’investissement ;
- l’adresse de son siège social : celui-ci peut-être l’adresse personnelle de l’un des gérants ;
- l’objet social (personnel ou locatif). Sauf dérogation, il ne peut être que civil ;
- le capital social, c’est-à-dire, le montant nominal des parts de la structure, mais également la manière dont elles sont réparties entre les différents associés ;
- la durée : le minimum légal est de 1 an. En revanche, une SCI ne peut pas avoir une durée supérieure à 99 ans.
Les statuts ainsi rédigés doivent être paraphés et signés chacun des associés. Les paraphes sont à mettre en bas de chaque page, la signature uniquement sur la dernière.
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L’apport minimum de chaque associé d’une société civile d’investissement est de 1 €. En effet, le cadre légal n’impose pas de montant minimum quant au capital social d’une SCI. En revanche, la répartition des parts sociales se fait de manière proportionnelle à l’apport de chaque investisseur.
Cet apport peut se faire de différentes manières, en nature, ou en numéraire :
- apport en nature dans une SCI : l’associé apporte un bien immobilier qui entre donc dans le capital social après évaluation ;
- apport en numéraire dans une SCI : l’autre possibilité, c’est d’apporter directement une somme d’argent. Cet apport doit être directement fait sur le compte bancaire de la société civile d’investissement. Celui-ci doit être effectué au moment de la création ou, à défaut, au moment de la réception du Kbis.
Publication de l’annonce légale
La publication de l’annonce légale est une étape imposée par le cadre légal. Elle permet ainsi à tout à chacun de connaître l’existence de cette future SCI.
Cette formalité de publicité doit obligatoirement se faire dans un journal d’annonces légales (JAL). Il s’agit d’un journal d’informations qui a reçu une accréditation pour effectuer la collecte et procéder à la parution des annonces légales. Dans la plupart des cas, ces JAL sont des titres de la presse nationale ou régionale.
Cette obligation de publicité n’est évidemment pas gratuite. Toutefois son cours est relativement modeste, autour de 200 €. La publication doit comporter un certain nombre d’éléments obligatoires. Parmi ceux-ci, la forme de la société, sa dénomination sociale, la nature de ses statuts, l’adresse de son siège social et le montant du capital social. Elle doit également indiquer l’identité des associés ou encore le numéro d’identification au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Dépôt du dossier au greffe du Tribunal de Commerce
L’ultime étape pour officialiser la création de votre SCI consiste à déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce. Pour sa constitution, vous devez rassembler un certain nombre de pièces justificatives et de documents, à savoir :
- le CERFA numéro 139580 02 complété par vos soins ;
- l’original des statuts portant les paragraphes et la signature de tous les associés
la liste des bénéficiaires ; - un justificatif attestant que la structure effectivement la jouissance des locaux qui constituent son siège social ;
- la pièce d’identité des gérants ;
- la preuve de la publication de l’annonce légale ;
- la déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant. En effet, il faut avoir fait l’objet d’aucune condamnation au pénal et ne pas être pas sous le coup d’une sanction administrative ou civile incompatible avec la fonction de gérant ;
- une attestation de filiation qui a pour but d’éviter d’éventuelles confusion avec des homonymes.
Pourquoi créer une SCI ?
Dans le cadre d’un projet d’investissement dans l’immobilier, la SCI s’avère être la forme juridique la plus appropriée. En effet, investir en créant une SCI permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages, au rang desquels :
- protection du patrimoine des associés de la SCI. En effet, en le transmettant à la société, c’est celle-ci qui le détient ;
- transmission simplifiée du patrimoine immobilier ainsi constitué, au particulier dans le cadre d’une SCI familiale ;
- flexibilité quant au choix du régime fiscal : par défaut, le régime fiscal est celui de l’IS (impôt sur le revenu). Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés ;
- possibilité pour les associés de revendre les parts qu’ils détiennent quand ils le souhaitent ;
- possibilité de modification du capital social sur décision des associés ;
- mutualisation des coûts et acquisition facilitée des biens immobiliers.
