De plus en plus utilisé par les acteurs de l’immobilier, l’achat en viager est un procédé comprenant de nombreux avantages. Cependant, il présente aussi des inconvénients qu’il convient de ne pas négliger.
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Le viager : qu’est-ce que c’est ?
Le viager est un type de contrat de vente immobilière dans lequel le propriétaire (le vendeur) cède la propriété d’un bien immobilier à un acheteur (le débirentier) moyennant le paiement d’une rente viagère. La rente viagère est un revenu payé par l’acheteur au propriétaire jusqu’à son décès. Une fois le propriétaire décédé, l’acheteur devient propriétaire plein et entier du bien immobilier.
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Il existe deux types de viager: le viager libre et le viager occupé. Dans le viager libre, le propriétaire est libre de disposer de son bien comme il l’entend, alors que dans le viager occupé, le propriétaire continue à vivre dans le bien immobilier.
L’acheteur paie une rente viagère qui est généralement fixée à l’avance, et qui peut être indexée sur l’inflation. Il peut également être possible de payer un bouquet, c’est-à-dire un paiement unique en plus de la rente viagère.
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Le viager peut être avantageux pour les personnes âgées qui cherchent à percevoir un revenu régulier jusqu’à leur décès, mais cela peut représenter un risque pour l’acheteur, car il paie pour un bien qu’il ne possédera peut-être pas pendant de nombreuses années. Il est donc important de bien comprendre les risques et les avantages avant de se lancer dans un contrat de viager.
Quelques avantages de l’achat en viager
Acheter un bien en viager peut présenter un nombre conséquent d’avantages. Parmi ces avantages, on peut notamment citer :
- les rentes viagères régulières : Les acheteurs peuvent percevoir des rentes viagères régulières jusqu’au décès du propriétaire, ce qui peut être un moyen d’obtenir un revenu supplémentaire.
- l’achat d’un bien immobilier à un prix inférieur : Les acheteurs peuvent acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché car ils prennent en compte la durée de vie restante du propriétaire.
- aucune pression pour vendre: Les propriétaires peuvent rester dans leur logement jusqu’à leur décès sans avoir à se soucier de vendre.
- une solution idéale pour les personnes âgées: Le viager peut être une solution pour les personnes âgées qui cherchent à percevoir un revenu régulier jusqu’à leur décès.
- aucun impôt sur la plus-value: Lorsque le propriétaire décède, l’acheteur devient propriétaire du bien sans avoir à payer d’impôts sur la plus-value.
- l’achat d’un bien immobilier sans avoir à emprunter: Les acheteurs peuvent acheter un bien immobilier sans avoir à emprunter de l’argent, car ils paient la propriété en plusieurs versements plutôt qu’en une seule fois.
L’achat en viager : quels en sont les inconvénients ?
Même s’il présente de très nombreux avantages, l’achat viager présente tout de même certains points négatifs dont il faut avoir pleine conscience avant de recourir à cette option. Il s’agit précisément :
- du risque de longue durée de vie du propriétaire : L’acheteur paie pour un bien qu’il ne possédera peut-être pas pendant de nombreuses années, il y a donc un risque qu’il paie des rentes pendant une longue période sans jamais devenir propriétaire.
- des rentes viagères élevées: Les rentes viagères peuvent être élevées, surtout si le propriétaire a une longue espérance de vie.
- de l’incertitude sur le moment de l’acquisition: L’acheteur ne sait pas quand il deviendra propriétaire du bien, ce qui peut rendre difficile la planification à long terme.
- du risque de dépendance financière: Les propriétaires peuvent devenir dépendants des rentes viagères pour leur survie financière, ce qui peut poser des problèmes si l’acheteur ne peut plus les payer.
- des problèmes de succession: Le viager peut compliquer les problèmes de succession, car le bien immobilier appartient à l’acheteur mais n’est pas encore officiellement transféré.
- du risque de dévaluation: Le bien immobilier peut perdre de la valeur au fil des ans, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement pour l’acheteur.
- de la complexité des contrats de viager: Les contrats de viager peuvent être complexes et il est important de bien comprendre les risques et les avantages avant de se lancer dans un contrat de viager. Il est conseillé de consulter un avocat ou un notaire pour vous aider à comprendre les détails du contrat.
La rente viagère : comment est-elle calculée ?
Si vous envisagez d’acheter en viager, vous devez être conscient(e) du calcul de la rente viagère. La rente est le paiement que l’acheteur verse au vendeur jusqu’à sa mort ou son départ. Le montant de cette rente dépend de plusieurs facteurs.
Il y a l’âge du propriétaire : plus celui-ci est âgé, plus la valeur occupée est primordiale et donc moins le prix payé par l’acquéreur sera élevé. Effectivement, si le propriétaire vit longtemps après la vente en viager, cela signifie que l’acheteur devra payer des mensualités pendant une période plus longue avant de pouvoir prendre possession physique du bien immobilier.
Il y a la valeur vénale du bien immobilier qui doit être estimée et prise en compte pour déterminer le montant total à payer initialement par l’acquéreur. Cela permettra aussi de fixer un taux d’intérêt applicable aux versements ultérieurs.
La rentabilité locative brute peut aussi influencer le calcul : elle correspond au ratio entre les loyers perçus sur une année pleine (hors charges) divisés par le coût total d’un logement pour acquérir son financement (frais compris).
Il faut aussi tenir compte des frais annuels tels que les impôts fonciers et les taxes sur les biens immobiliers qui doivent être payés chaque année même si ce n’est pas encore votre résidence principale.
L’état général du bien doit être pris en considération ainsi que sa localisation géographique, ses caractéristiques et les éventuelles charges liées à l’entretien du bien. Par exemple, un immeuble ancien avec des travaux de rénovation coûteux sera moins attrayant qu’un appartement moderne sans besoin d’être remis à niveau.
Le rendement locatif net est aussi important : il s’agit de la différence entre les loyers perçus et les frais associés au financement du logement (intérêts bancaires, assurance prêt immobilier…).
Comprendre comment est calculée la rente viagère peut vous aider à déterminer si c’est une option intéressante pour vous en tant qu’acheteur ou vendeur. N’hésitez pas à faire appel à un expert en viager pour obtenir des conseils avisés sur votre projet d’achat ou de vente immobilière en viager.
Comment choisir le bon viager à acheter ?
Investir dans un viager est une décision importante qui mérite d’être bien réfléchie. Il existe plusieurs critères à prendre en compte pour choisir le bon viager à acheter. Voici quelques conseils pour vous aider à faire votre choix.
Le premier critère important est la localisation géographique du bien immobilier. Les biens immobiliers situés dans des zones attractives (proches des transports en commun, des commerces et lieux touristiques) ont tendance à se vendre plus rapidement que ceux situés dans des zones moins recherchées.
Il faut s’intéresser à l’état général du bien immobilier. Si celui-ci nécessite de gros travaux, il faudra prévoir un budget conséquent pour les réaliser. De même, si le bâtiment est ancien, vous devez vérifier qu’il répond aux normes actuelles (notamment thermiques).
Le calcul de la rente viagère doit aussi être pris en considération lors du choix d’un viager. Effectivement, le montant de la rente dépend de plusieurs facteurs tels que l’âge du vendeur et la valeur vénale du bien immobilier.
Il ne faut pas non plus oublier les frais annexes pouvant impacter significativement le rendement locatif net : charges éventuelles sur l’immeuble (charges générales), taxe foncière annuelle ou encore assurance propriétaire non occupant sont autant d’éléments à inclure dans vos projections financières.
Un autre point clé est celui lié au type de viager. Il existe effectivement différents types de viagers : le viager occupé, où le vendeur continue d’occuper les lieux jusqu’à son décès ou son départ, et le viager libre, où l’acheteur peut prendre possession du bien immobilier immédiatement après l’achat.
Le choix entre ces deux options dépendra de vos besoins personnels et de votre situation financière. Si vous cherchez à acheter un logement pour y vivre immédiatement, il est préférable d’envisager un viager libre. Si vous cherchez avant tout une solution d’investissement rentable et que vous êtes prêt(e) à attendre quelques années avant de pouvoir occuper les lieux (dans le cas du viager occupé), cette option peut être plus adaptée.
Le dernier critère important est celui lié au contrat lui-même. Vous devez lire attentivement toutes les clauses du contrat pour vous assurer qu’il n’y ait pas de pièges ou d’éléments qui ne soient pas clairs ou compris dès la signature du document contractuel. N’hésitez donc pas à faire appel à un expert en la matière qui saura vous conseiller sur ces points cruciaux.
Investir dans un viager nécessite une connaissance solide des mécanismes sous-jacents ; des conseils avisés peuvent se révéler précieux pour anticiper tous les coûts impliqués dans ce type d’opération complexe mais potentiellement rentable !
