En moyenne, une SCPI (société civile de placement immobilier) offre un rendement de 4,18 %. Il s’agit d’un chiffre particulièrement attractif pour les investisseurs, d’autant plus que le marché de l’immobilier est un secteur stable. Cependant, il est important de noter qu’il n’existe pas de forte rentabilité sans risque. En réalité, les SCPI sont sujettes à quelques aléas que vous devez impérativement connaître avant d’investir. Dans cette optique, cet article regroupe les risques les plus fréquents dans le cadre de cette structure aux nombreux avantages.
Plan de l'article
Les risques relatifs au marché dans le cadre d’une SCPI
En principe, investir dans l’immobilier en SCPI revient à faire un placement dans l’immobilier locatif. Par conséquent, cette structure d’investissement est soumise à tous les problèmes relatifs au marché immobilier.
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Une réduction du marché immobilier
La crise sanitaire en 2020 s’avère un exemple concret concernant la baisse du marché immobilier dans son ensemble. Cet évènement a notamment modifié considérablement la tendance dans le secteur. D’ailleurs, nombreux sont les investisseurs qui ont cru que l’avènement du télétravail aurait un impact négatif durable sur l’immobilier de bureaux, de commerces et d’hospitalité. Toutefois, dans l’ensemble, la fragilisation de ce secteur n’a eu qu’une répercussion limitée sur les valorisations patrimoniales en SCPI. La raison réside dans le fait que la majorité des locataires ont continué à payer le loyer afin de continuer leurs activités. Pour vous prémunir contre ce genre de risque, il est nécessaire de diversifier votre placement.
L’investissement dans un seul actif
Si les pertes ont été minimes pour les SCPI durant la crise sanitaire, c’est surtout grâce à la performance et à la diversité d’actifs. En réalité, la répercussion de la crise a été différente sur chaque secteur d’activité. D’ailleurs, les SCPI de logistiques et de santé ont connu un fort dynamisme durant cette période. C’est notamment la raison pour laquelle il est crucial de diversifier votre placement lorsqu’il est question de SCPI.
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Les risques relatifs à la société de gestion
En général, la valeur d’une part dans une SCPI dépend surtout de l’ampleur du patrimoine géré par la société de gestion. Dans cette optique, cette valeur peut baisser ou augmenter en fonction de la gestion de la structure.
La perte de valeur des parts de SCPI
Dans la majorité des cas, la diminution ou l’augmentation du prix d’une part de SCPI dépend de la conjoncture immobilière et de la façon dont la société de gestion valorise le parc immobilier. Ce dernier point est notamment à prendre sérieusement en compte, puisque c’est cette société qui se charge de l’achat, des travaux et de l’entretien du parc immobilier. Aussi, si une partie de la gestion est défaillante, cela peut conduire à la dévalorisation de ce dernier, et par conséquent faire baisser la valeur des parts de la SCPI dans le temps. Bien qu’il soit relativement rare qu’une part perde de la valeur, il est important de tenir compte de ce risque.
La baisse de pourcentage du TOF
En principe, les revenus générés dans le cadre d’une SCPI dépendent du TOF (Taux d’occupation financier) des biens immobiliers détenus. Il s’agit notamment d’une indication qui correspond au nombre de structures immobilières mises en location par rapport aux effectifs de biens immobiliers qui restent à louer dans la SCPI. Si le TOF affiche un taux inférieur à 85 %, cela pourrait réduire le montant global des loyers versés par les locataires, ce qui provoquera une baisse du rendement général pour les détenteurs des parts de la SCPI. Évidemment, le risque de vacance locative est plus important au sein d’une SCPI résidentielle que dans une SCPI de bureaux ou de santé. Par ailleurs, la société de gestion peut contrer les éventuelles baisses de rendement en diversifiant les placements. Pour les détenteurs des parts, le seul moyen de se prémunir contre ce genre de risque s’avère également d’élargir le portefeuille de bien immobilier.
La défaillance de la société de gestion dans une SCPI
Avant d’effectuer un placement dans une SCPI, il est primordial de collecter des informations sur la société de gestion qui gère la structure en question. Entre les agréments, les performances, l’ancienneté et la capacité de gestion de la trésorerie, il existe de nombreux critères à analyser. Bien que ce soit rare, il est déjà arrivé qu’une société qui encadre une SCPI fasse faillite. Par ailleurs, la loi prévoit qu’il est possible d’effectuer un transfert de gestion de SCPI d’une société de gestion à l’autre en cas de difficulté. Cependant, le temps que cela arrive, les chances de voir les actifs diminués seront élevées si la société de gestion est défaillante. Pour éviter ce genre de désagrément, vous pouvez notamment passer par un intermédiaire de confiance spécialisé dans la distribution de SCPI.
Les risques relatifs à la détention de parts de SCPI
Dans l’ensemble, les parts acquises dans le cadre d’un placement dans une SCPI ne disposent pas de la même liquidité que les valeurs mobilières. Aussi, il peut être difficile de revendre ce type d’actif.
La liquidité des parts de SCPI
En soi, une SCPI reste de l’immobilier. Aussi, il peut être compliqué de vendre une part de SCPI comparé à des valeurs mobilières, comme les actions. Par ailleurs, il s’agit de difficultés qui ont déjà été rencontrées dans les années 90, mais aussi lors de la crise financière de 2008. Ces événements ont notamment poussé l’ASPIM à établir une réforme destinée à fixer un prix d’équilibre sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe.
En ce qui concerne les SCPI à capital variable, leur mode de fonctionnement permet la constitution d’un fonds de réserve au cas où le nombre de parts vendues dépasse celui des parts souscrites au sein de la SCPI. Cela garantit notamment une liquidité suffisante qui permettra aux épargnants de vendre leurs parts. Actuellement, il faut en moyenne 15 jours pour vendre une part de SCPI. Pour vous prémunir de ce risque, il est essentiel de ne pas investir votre épargne de précaution. Aussi, vous n’aurez pas de surprise si vous avez besoin de fonds en urgence.
